La locazione è il contratto con il quale una parte (tecnicamente definita "locatore", ma nota anche come "padrone di casa", "proprietario" o simili) si obbliga a far godere un bene (sia mobile che immobile) all'altra (tecnicamente "conduttore", spesso chiamato "inquilino", o "affittuario"), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro.
Le obbligazioni del locatore sono:

• consegnare la cosa in buono stato, idonea all'uso convenuto e senza vizi
• garantirne il pacifico godimento durante la locazione

Le obbligazioni del conduttore (o inquilino) sono:

• versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione entro le scadenze convenute
• prendere in consegna la cosa e osservare la normale diligenza del padre di famiglia
• restituire al termine del contratto la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta; se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso e abbia consentito al rimborso.

ll rapporto di locazione assume rilevanza anche in relazione alle questioni condominiali e, procedendo con ordine, 3 aspetti fondamentali, il più delle volte, generano problemi e contenziosi:

1. il mancato rispetto del regolamento di condominio da parte del conduttore;
2. spese condominiali;
3. partecipazione all'assemblea.

Ne deriva che, qualora l'inquilino non dovesse rispettare una o più disposizioni contenute nel regolamento condominiale, l'amministratore del condominio ha il pieno potere di agire giudizialmente nei suoi confronti sia per far cessare l'uso illegittimo, sia per ottenere l'osservanza di quanto previsto dalle norme. Purtuttavia, il locatore non é immune da profili di responsabilità per le violazioni poste in essere dal conduttore stesso, posto che é il proprietario dell'immobile che risponde come primario soggetto obbligato al rispetto delle prescrizioni dettate dal regolamento.

PROCEDURE DI SFRATTO

La competenza spetta sempre al Tribunale.
Il Legale introduce l’azione con “atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida” al Tribunale competente, che consiste in un invito al convenuto a comparire all’udienza fissata per rispondere del mancato pagamento dei canoni di locazione e/o di eventuali ulteriori oneri.
Già in sede di prima udienza, il Giudice, provvederà a convalidare lo sfratto per morosità fissando il giorno da cui è possibile iniziare l’esecuzione forzata.
L'unico rimedio avverso l'ordinanza di convalida di licenza o sfratto previsto dal codice di procedura civile, è l'ipotesi di cui all'art. 668 c.p.c., ossia l'opposizione tardiva dell'intimato. Tale opposizione è proponibile entro 10 giorni dall'avvenuta esecuzione dell'ordinanza. Il conduttore potrà lamentare l'irregolarità della notificazione o addurre cause di forza maggiore alla base della sua mancata comparizione in udienza.